Fizemos este artigo para orientar sobre os principais pontos da lei do distrato e como isso mostrar como isso afeta na hora de rescindir um contrato de compra e venda de imóvel. Acompanhe!

Imagine que você comprou um imóvel na planta, mas acabou se arrependendo e quer desfazer o contrato. Saiba que, como na compra de qualquer outro produto, você também pode desistir da compra de um imóvel.

No entanto, em relação ao mercado imobiliário, além do Código de Defesa do Consumidor, também há a regulamentação da lei do distrato imobiliário. Para esses casos, as condições previstas nesta lei precisam ser observadas.

O que é e como funciona a Lei de distrato?

A lei do distrato imobiliário (lei 13.786/2018) é a legislação criada para regulamentar a rescisão de contratos deste setor, definindo a obrigação de cada uma das partes.

Quando se deseja desfazer a compra ou venda de um imóvel, é necessário realizar um distrato para que, assim, o vínculo e as obrigações firmadas por meio do contrato de compra e venda possam ser extintos.

O distrato pode ser requerido por qualquer uma das partes, seja comprador ou vendedor. E exerce um papel importante na solução de qualquer conflito de interesses entre as partes.

Antes da criação da lei do distrato, o mercado imobiliário sofria com uma maior instabilidade, porque se você desejasse desfazer o negócio, receberia 90% do valor pago de volta.

Isso acabava afetando todos os envolvidos neste mercado, inclusive o consumidor, que estaria exposto a maiores taxas e custos que as construtoras aplicavam, a fim de se protegerem dessas situações.

Com a criação da lei do distrato, o mercado imobiliário pôde usufruir de algumas vantagens como:

• Redução nos preços de venda de imóveis na planta;
• Redução do número de distratos registrados, gerando uma maior confiança ao setor imobiliário;
• Diminuição nos custos gerados com honorários, beneficiando tanto as construtoras e incorporadoras, quanto os consumidores.

O comércio no mercado imobiliário também é regido pelo Código de Defesa do Consumidor, que obriga os vendedores a fornecerem aos compradores, de forma clara, todas as informações referentes à relação de consumo. A lei do distrato faz reforça essa necessidade, condicionando os benefícios dos fornecedores à entrega dessas informações.

Ou seja, a lei do distrato não é aplicável aos contratos que não cumprirem com suas exigências, entre as quais estão:

• Apresentação de um quadro-resumo na abertura do documento, contendo informações claras sobre o preço total a ser pago pelo imóvel, as parcelas, o valor da corretagem, entre outros;
• Um campo de assinatura específico para que o comprador demonstre ter lido e concordado com as informações sobre a rescisão de contrato.

A clareza como essas informações estão dispostas no contrato é muito importante para evitar quaisquer contratempos futuros. Afinal, conforme previsto pelo CDC, qualquer  incerteza ou imprecisão de informação, presente nos contratos de compra e venda de imóveis, deve ser interpretada da maneira mais favorável ao consumidor.

Por fim, é recomendado que qualquer distrato seja feito com acompanhamento de um advogado, já que, mesmo com a vigência da lei do distrato, ainda podem ocorrer problemas entre as partes na hora de desfazer o negócio.

Quais os direitos do consumidor no distrato imobiliário?

Entre as principais mudanças geradas pela lei do distrato imobiliário, destaca-se a porcentagem do valor reembolsado ao consumidor quando este é quem requisita o distrato.

Conforme comentamos no tópico anterior, antes da lei do distrato, o consumidor recebia de volta até 90% do valor pago. Com o início da vigência da lei, esse percentual diminuiu para 75%, permitindo que sejam descontados até 25% do valor total como multa de rescisão.

No entanto, nem sempre você receberá realmente os 75% de volta, já que a lei permite que ocorram algumas outras deduções do valor total que você já havia pago. São elas:

• Comissão de corretagem;
• Impostos reais incidentes sobre o imóvel;
• Cotas condominiais;
• Contribuições a associações de moradores e demais encargos incidentes sobre o imóvel;
• Despesas previstas no contrato.

No entanto, todos esses descontos devem ser limitados ao valor que você efetivamente já pagou à construtora ou incorporadora.

É importante destacar que, se você comprar seu imóvel em um estande de vendas ou qualquer outra localização, fora da sede da construtora ou incorporadora, você terá direito ao arrependimento de 7 dias. Ou seja, a contar da data da compra, você poderá requisitar a rescisão do contrato sem prejuízo algum e receber de volta a quantia paga integralmente.

Também, caso você indique alguém para substituí-lo no contrato, e a construtora ou incorporadora aprovar, você não poderá ser cobrado pela multa de rescisão de contrato.

Qual o prazo para fazer um distrato imobiliário?

A lei do distrato estabelece que o consumidor pode requerer a rescisão do contrato até o momento da entrega das chaves. Afinal, esse é o momento em que a responsabilidade com o cliente deixa de ser da construtora ou incorporadora e passa a ser de uma instituição financeira designada a financiar o restante do valor do imóvel.

Já em relação ao prazo que os fornecedores têm para devolver seu dinheiro, nos casos de distrato poderá ser de:

•  30 dias após a expedição do “habite-se” ou outro documento equivalente, se a incorporadora ou construtora estiver sob o regime de afetação;
• 180 dias, contado da data de desfazimento do contrato, nos casos em que não há patrimônio de afetação.

Quais são as penas previstas com a lei do distrato imobiliário?

1. Multa conforme o regime tributário do imóvel

Como explicamos nos tópicos anteriores, a rescisão do contrato incorre no pagamento de uma multa pelo comprador. No entanto, o valor dessa multa será estipulada de acordo com o regime tributário da empresa vendedora, sendo:

• 50% do valor total já pago à construtora ou incorporadora, se o imóvel estiver em regime de tributação especial como patrimônio de afetação;
• 25% do valor total já pago, se o imóvel estiver em qualquer outro regime de tributação.

2. Amplo prazo de atraso sem multa

O atraso na entrega do imóvel configura quebra de contrato e permite que o comprador desista do negócio sem incorrer em qualquer prejuízo para si.

Porém, a lei do distrato estabelece que os fornecedores podem incorrer em até 180 dias de atraso, a partir da data prevista de entrega, sem pagar nenhuma multa por isso.

Assim, se o atraso se estender por mais de 180 dias, você poderá requisitar a rescisão do contrato e receber de volta todo o valor que já havia pago, sem qualquer desconto. Além disso, a construtora ou incorporadora também deverá te pagar uma multa contratual.

Os valores devem ser recebidos em até 60 dias corridos, contados a partir da data do pedido de distrato.

Agora que você já sabe o que é a lei do distrato imobiliário e como funciona para desfazer um contrato, aproveite para saber mais sobre seus direitos como consumidor no nosso artigo “Relação de consumo: o que é e como garantir seus direitos?”.